Kiinteistösijoittamisen arvonlisäverotus
Sijoitustoiminta jää lähtökohtaisesti arvonlisäverotuksen ulkopuolelle. Kiinteistösijoituksissa arvonlisäverolla on kuitenkin merkittävä rooli. Kiinteistön käyttöoikeuden luovutuksesta voidaan hakeutua vapaaehtoisesti arvonlisäverovelvolliseksi. Tällöin vuokrat laskutetaan 24 %:n verolla ja kuluista on vähennysoikeus. Rekisteröityminen kannattaa, sillä kiinteistön hoitokulujen arvonlisävero ei tällöin jää lopulliseksi kustannukseksi.
Rekisteröitymisen edellytykset
Verovelvolliseksi hakeutuminen koskee joko kokonaista kiinteistöä tai sen osaa, joka pienimmillään voi olla erillinen selvästi erottuva tila, johon vuokralaisella on käyttöoikeus. Rekisteröityminen ei ole kiinteistökohtaista. Kun rekisteröityminen on kerran tehty, uusien tilojen hankinta ei vaadi toimenpiteitä arvonlisäverotuksen suhteen.
Rekisteröitymisen edellytyksenä on, että tilan loppukäyttäjä käyttää kiinteistöä jatkuvassa arvonlisäverollisessa toiminnassa. Myös vuokraus arvonlisäveron palautukseen oikeuttavaa toimintaa harjoittavalle vuokralaiselle, kuten kunnalle, mahdollistaa alv-rekisteröitymisen. Rekisteröidyttäessä tulee olla tiedossa, että kiinteistöä käytetään arvonlisäverolliseen toimintaan, ja tämä selviää vuokrasopimuksesta.
Kiinteistösijoittajan salkussa voi olla sekä verollisessa että verottomassa käytössä olevia huoneistoja. Vuokrien ja kulujen jakautuminen verollisiin ja verottomiin tulee eritellä selkeästi kirjanpidossa arvonlisäveron oikean käsittelyn varmistamiseksi.
Rakennuskulujen alv-tarkistusvelvollisuus
Hoito- ja ylläpitokulujen alv-vähennysten lisäksi sijoittajalla on mahdollisuus saada vähennys jo rakennus- ja korjauskuluista kiinteistöinvestointien vähennysoikeuden kautta. Kiinteistö-investoinnilla tarkoitetaan kiinteistön uudisrakentamiseen tai perusparantamiseen liittyvän rakentamispalvelun ostamista.
Yritys voi vähentää tekemiensä kiinteistöinvestointien arvonlisäveron, kun kiinteistö tulee arvonlisäverolliseen käyttöön. Kiinteistön käyttötarkoitus vaikuttaa vähennykseen, joten jos arvonlisäverollinen käyttö myöhemmin muuttuu tai kiinteistö esimerkiksi myydään, yrityksellä on oikeus ja velvollisuus tarkistaa kiinteistöinvestointien arvonlisäveron vähennyksiä.
Tarkistuskauden pituus on 10 vuotta sen kalenterivuoden alusta, jonka aikana uudisrakentamisen tai perusparantamisen rakentamispalvelu on valmistunut. Jos kiinteistö on ostettu, 10 vuoden aika alkaa sen vuoden alusta, jona valmis kiinteistö on vastaanotettu. Jokaisena vuonna tarkistetaan 1/10 arvonlisäverosta, joka sisältyi kiinteistöinvestoinnin hankintaan.
Vähennettävää arvonlisäveroa tulee tarkistaa seuraavissa tilanteissa:
- yritys käyttää kiinteistöä vähennykseen oikeuttavaan tarkoitukseen enemmän tai vähemmän kuin aiemmin
- yritys luovuttaa kiinteistön
- yrityksen verovelvollisuus päättyy
- yritys poistaa kiinteistön liikeomaisuudesta
Jos sijoittaja hankkii verollisessa käytössä olevan kiinteistön, tulee myyjän antaa selvitys siirtyvästä arvonlisäveron tarkistusvastuusta.
Tarkistusvastuu realisoituu, jos verollisessa käytössä ollut kiinteistö siirtyy arvonlisäverottomaan käyttöön. Tällöin ostaja on velvollinen palauttamaan tarkistusajasta jäljellä olevalta osuudelta vähennetyn arvonlisäveron. Tarkistusvastuu päättyy, kun rakennuksen tai perusparannuksen valmistumisesta on kulunut 10 vuotta.
Vastaavasti vähennys suurenee, jos vain osittain arvonlisäverollisessa käytössä ollut kiinteistö siirtyy kokonaan arvonlisäverolliseen käyttöön.
Vuokralaisen vaihtuminen
Jos liikehuoneistossa vuokralainen vaihtuu, vuokranantajan on tarkistettava, onko uusi vuokralainen alv-rekisterissä. Jos toiminta on arvonlisäverotonta, vuokrat on laskutettava verottomana ja kulujen vähennysoikeus poistuu kyseisen tilan osalta.
Kirsti Yli-Halla
Tax Manager
010 3472 938
Kirjoittaja Kirsti Yli-Halla työskentelee TietoAkseli Groupissa veroasiantuntijana. Hänellä on yli 20 vuoden monipuolinen kokemus verotuksen asiantuntijatehtävistä niin yksityiseltä sektorilta kuin Verohallinnostakin.
Herättikö blogiteksti kysymyksiä? Ota yhteyttä – asiantuntijamme ovat valmiina auttamaan!